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一房二卖发生纠纷的处理

2020-01-22 17:05:23来源:  责任编辑: (本文版权所有,未经授权,禁止转载)
                                                                                                              一房二卖发生纠纷的处理
     
       现实生活中房屋买卖纠纷多种多样,由于各种原因,一房二卖甚至一房多卖的情况也屡见不鲜。
  • 卖房方因过失造成一房二卖
房屋的产权人或共有人分别履行了卖房的权利,或是卖房方是法人单位,法定代表人和具体工作人员在工作联系上有失误,重复卖房所致。比如一家要卖房,夫妻或父子同时在外答应或与人签订了卖房合同,甚至交付了定金。在这种情况下建议应该考虑以下因素:
  应该审查一房二卖一方与他人达成协议的人,谁是真正的产权人或真正能够代表产权人,如果二人的地位不同,那么应该认定产权人、有权代表人所签订的协议有效,非产权人或非法定代表人所签订的可以撤销。
  如果出卖人均为产权人或有权代表人,在同等条件下可以在买房人之间达成谅解,由买房人协商由谁自愿放弃购买权,但放弃购买权的一方有权要求出卖方承担违约责任。如果条件不同,可以由出卖方进行选择,根据卖房获利情况决定,但要承担对另一买方违约的责任。
  • 卖房方因故意造成一房二卖
有些一房二卖是卖房人的故意所为,但由于这种故意产生的时间不同,故意的内容不同,建议应从以下几方面考虑处理:
  1、一般违反合同法的故意。在卖房人仅仅是违反合同法的规定,出于违约的心理时,应审查一房二卖合同签订的时间和合同履行的状况。大多时候出现一房二卖,是由于房主出于某种利益的考虑,或是后买者出的价格高,或是后买者与房主具有特定关系等。如果二合同都处于未实际履行阶段,且不能在买房人之间进行调解或和解,可以按照“诚实信用”原则,确定履行先签订的合同,但后一个合同的买方可以保留违约的追诉权利。
  2、出于占有他人财物的故意出卖人在收取了他人卖房款后,又以占有他人的财物为目的与第二人或者是第三人签订合同,意在骗取他人购房款或者定金,数额较大的构成诈骗罪,应考虑以刑事案件处理。当事人可以向公安机关控告,法院也应该对这类案件进行移送。
       3、已经办理产权转移的一房二卖。在一房二卖或多卖中,如果都没有办理产权转移应该如前所述去处理。如果已经办理了产权转移登记(即产权证),那么,就不能简单地以签订合同的时间顺序去确定支持谁。因为产权证的办理具有产权转移的公示作用,一般情况下,在此类房屋买卖合同纠纷案件的审理中,不能用判决的方式去变更所有权,而应认定该买卖合同关系已经成立,对没有办理产权证的,证实卖方违约,由违约方承担双倍返还定金或者赔偿损失。当然,如果房产证是通过私人违法办理的,没有经过正常的办证程序,利害关系人可以首先向房产管理部门提出申请,申请房产部门撤销错误发放的产权证,如果行政机关不撤销或者是不作为,当事人可以向法院提起行政诉讼。
 

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